Từ khi nghiên cứu thị trường, huy động vốn, tới các thương vụ M&A
Giá trị sổ sách, ghi nhận từ trước là bao nhiêu không còn quan trọng nữa, bây giờ điều chính yếu là thanh lý được bao nhiêu.
Từ đầu năm tới giờ, theo thống kê của chúng tôi, trên 50% các đề nghị định giá thuộc mục đích này. Họ sử dụng dịch vụ TĐG trong toàn bộ các tuổi phát triển của dự án. Một trong những nguyên nhân quan yếu của nợ xấu có tài sản đảm bảo là bất động sản chiếm tỷ lệ cao, hay bong bóng bất động sản trên thế giới là do định giá sai. Định giá sai có thể do chất lượng và kinh nghiệm của giám định viên, nhưng cốt lại là nguyên nhân khách quan đến từ những nhân tố bên ngoài tác động tới giá trị và việc định giá.
Việc tồn tại bộ phận định giá của nhà băng từ trước tới nay chủ yếu nhằm mục đích quản lý rủi ro các tài sản bảo đảm của nhà băng. Thứ ba, việc định giá tài sản cho vay thế chấp từ trước tới nay là chuyện nội bộ của các nhà băng. Ông có nhận xét gì về việc các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp ít dùng dịch vụ thẩm định giá của một tổ chức trung gian uy tín.
Khi thị trường bất động sản đóng băng như hiện thời, giá trị của tài sản bảo đảm giảm xuống là đương nhiên, trước giảm 10% nay chỉ còn 50% thậm ít nhất hơn. Bất động sản tăng trưởng quá nhanh, quá nóng trong những năm gần đây đã làm các chủ đất/dự án mộng ảo về giá trị của tài sản của mình. Lời tham vấn của ông trong cảnh huống này là gì? Vai trò của dịch vụ TĐG là đưa ra giá trị chính xác nhất của tài sản, là giá trị mà ở đó người mua và người bán dễ dàng gặp nhau nhất.
Ngân hàng vẫn “độc quyền” trong dịch vụ TĐG, chưa sẵn sàng chuyển việc này sang các công ty TĐG chuyên nghiệp. Tuy nhiên, TĐG nội bộ của ngân hàng chưa đáp ứng được yêu cầu của thị trường do những xung đột về lợi ích (nhà băng và khách hàng), do hạn chế về kinh nghiệm, dẫn tới định giá quá cao hoặc quá thấp. Những khó khăn thường gặp với giám định viên trong thời khắc này là làm sao để người bán nhận biết được giá trị thực của tài sản.
Đây không nhất định là giá giao tế chung cuộc của tài sản, nhưng sẽ là căn cứ cơ bản để hai bên đàm phán với nhau. Ông Ngô Văn Phương Đó là ý kiến của ông Ngô Văn Phương, Quản lý bộ phận Tư vấn và giám định giá của CBRE, thẩm định viên đầu tiên tại Việt Nam nhận bằng cớ nhận do Viện giám định giá hoàng thất Anh cấp.
Nếu không có TĐG độc lập thì người có nghĩa vụ rất khó để đưa ra quyết định và việc không dám quyết định dẫn đến xử lý nợ xấu kéo dài. Thứ hai, đại bộ phận người dân, khi mua bán tài sản, đất đai, thường tự đánh giá tài sản mà không cần ý kiên chuyên môn, hoặc nếu có thì chỉ là tham khảo nguồn thông tin“không chính thống”.
Nhưng đây là chiến lược lâu dài, chẳng thể tức tốc thay thế công ty quản lý nợ và phá hoang tài sản hay công ty định giá của ngân hàng. Bây giờ, CBRE ghi nhận một số lượng đáng kể các đề nghị định giá cho mục đích M&A.
Do đó, giá thường được định quá cao hoặc không phát hiện ra các nhân tố rủi ro trong mua bán tài sản. Được biết, gần đây, có nhiều hơn nhà đầu tư nước ngoài dùng dịch vụ TĐG của CBRE.
Ngành TĐG còn đang loay hoay với việc áp dụng khái niệm giá trị thị trường và các nguyên tắc đi kèm để xác định giá trị thị trường công bằng và chính xác nhất.
TĐG không chỉ thực tiễn là một môn khoa học mà còn là cả một nghệ thuật. Nói như ông thì TĐG độc lập là cần thiết trong các hoạt động tín dụng có tài sản thế chấp? dùng TĐG độc lập là yêu cầu tất yếu của kinh tế thị trường, là thông lệ ở các thị trường phát triển.
Hiện tại, theo đánh giá của chúng tôi, tuy chưa nhiều nhưng cũng ghi nhận một số ngân hàng thương nghiệp cổ phần đã đánh giá đúng được tầm quan trọng của việc thuê định giá ngoài để hạn chế, ngừa và giải quyết nợ xấu. Việc thuê TĐG nhằm bảo đảm quyền lợi của các bên, đảm bảo tính khách quan. Đó có phải là một trong những nguyên nhân dẫn đến tỷ lệ nợ xấu cao ở các khoản vay có tài sản đảm bảo là tài sản/bất động sản như hiện thời? So với các nước khác, dịch vụ TĐG tại Việt Nam vẫn trong thời đoạn sơ khai, diễn tả qua các đặc điểm sau.
Vậy ngày nay, dịch vụ TĐG độc lập có thể đóng góp gì cho quá trình xử lý nợ xấu có tài sản bảo đảm là bất động sản, theo ông? Chúng tôi cho rằng, vai trò của TĐG độc lập đối với việc xử lý nợ xấu còn tương đối mờ nhạt. Theo kinh nghiệm giải quyết nợ xấu tại một số nước, việc cần làm trước tiên là đánh giá giá bán của nợ xấu tại thời điểm hiện tại.
Nhiều doanh nghiệp có nhu cầu bán bất động sản nhưng thường đưa ra mức giá cao, khiến bên mua không ưng ý được.
